Vous cherchez à faire un investissement sûr dans l’immobilier locatif ? L’immobilier est un investissement sûr. Cependant, il est important que vous sachiez prévoir ce qu’il vous rapportera. Il existe de nombreux investissements disponibles : LMNP locatif, Pinel…
Il est important de pouvoir calculer la rentabilité locative de votre investissement. Pour analyser votre future rentabilité, il est important de prendre son temps et d’écouter les experts.
Calcul de rentabilité locative : rapprochez vous des pros de l’immobilier
Demandez à votre agent immobilier ou à votre comptable des informations sur votre rentabilité locative. L’agent immobilier peut vous aider à réduire le risque d’insuffisance et le comptable peut optimiser vos déclarations fiscales.
Pour obtenir le meilleur rendement locatif de votre bien, vous devez apprendre à le calculer. Il existe de nombreuses façons de calculer la rentabilité de votre investissement immobilier. Pour comprendre toutes les méthodes, il est important de comprendre d’abord les trois principaux taux :
La rentabilité locative : principal indicateur
La location est un moyen sûr et fiable d’augmenter vos revenus et de développer votre patrimoine. C’est le rendement qui vous poussera à vous lancer.
En réalité, le rendement est simplement le gain annuel que l’on peut effectivement réaliser. Il est exprimé en pourcentage par rapport à l’investissement initial.
En d’autres termes, plus le rendement est élevé, meilleur est votre investissement. Pour que le résultat soit réaliste, vous devez toutefois inclure un maximum de données dans le calcul.
Rentabilité locative brute : un aperçu
La rentabilité brute est le rapport entre les revenus générés et le coût d’acquisition initial. Prenons l’exemple suivant :
Si votre bien immobilier coûte 180 000 euros et qu’il est loué 750 euros par mois, il rapportera 9000 euros par an (750 x 12). Sa marge bénéficiaire brute est donc de 5% (9000/180000 x 100).
Attention ! Le calcul de la rentabilité brute est facile à effectuer mais n’inclut pas les éventuelles charges liées à l’achat à crédit du bien, à sa propriété et à la gestion de sa location.
La précision de la rentabilité locative nette
La rentabilité locative nette est un indicateur plus fiable si vous incluez toutes les charges. Il s’agit d’une mesure de la valeur de votre investissement. Il est nécessaire de soustraire les loyers perçus de ces charges pour calculer la rentabilité nette.
- Taux d’intérêt des prêts
- La taxe foncière
- Frais de copropriété
- Entretien et réparations
- Frais d’agence
- Frais de gestion
- Assurance du propriétaire
- Assurance loyers impayés.
Ces charges s’élèvent à environ 25% du loyer que vous percevrez. Votre gain annuel tombe à 6750 euros. Votre bénéfice net tombe à 3,75%. C’est une rentabilité étonnante qui offre un rendement garanti de 3,75%. C’est un excellent investissement qui rapporte et peut prendre de la valeur.
Il est possible d’inclure dans le calcul les impôts qui ont été appliqués à vos revenus fonciers. N’oubliez pas que votre tranche d’imposition détermine le taux d’imposition de vos revenus locatifs. Vous pouvez atteindre une rentabilité nette d’impôts.
Faire la différence entre rentabilité et rendement locatif
Il est essentiel de comprendre de quoi on parle lorsqu’il s’agit d’investissement immobilier. Le rendement et la rentabilité étant deux choses différentes, il est important de comprendre la différence.
- Le rendement : Il ne s’applique qu’à vos revenus immobilier
- La rentabilité : Elle fait référence aux revenus générés par votre bien et à la variation du prix du logement.
Rentabilité locative : prendre le temps de la réflexion
Pour élaborer un plan financier solide, vous devez connaître tous les facteurs qui détermineront la rentabilité nette de votre bien. Ne soyez pas trop optimiste quant à l’augmentation des loyers et ne surestimez pas les prix de vente.
Pour obtenir un calcul juste, vous devez être réaliste et précis dans vos hypothèses. Nous vous recommandons d’inclure dans vos calculs à la fois la taxe foncière et une éventuelle vacance locative.
Combien rapporte l’investissement locatif ?
La rentabilité nette d’un bien immobilier peut varier de 2 à 7%. Tout dépend du type de logement dans lequel vous investissez. Il est important que vous compreniez que les petites surfaces rapportent plus que les grandes.
Studios ou T1
Bien que les logements T1 ou studios soient plus chers au mètre carré que les logements plus grands, les locataires sont susceptibles de déménager plus souvent.
Cela signifie qu’il y a plus de terrains vacants et donc plus de rénovations nécessaires. Cela aura un impact direct sur le rendement. Le rendement sera donc plus élevé pour compenser le risque plus important.
Grandes maisons et appartements
Ces grandes surfaces sont moins lucratives au mètre carré, comme nous l’avons vu. Ces logements sont plus stables et durent plus longtemps pour les locataires qui sont souvent des familles. Ils ont tendance à mieux entretenir la maison, ce qui réduit les coûts d’entretien du propriétaire. C’est là que la sécurité compense un rendement plus faible.
Deux ou trois pièces (T2 et T3)
Les appartements de deux ou trois pièces sont un bon intermédiaire qui combine le meilleur des petites et grandes surfaces. Les locataires sont stables, et il y a peu de risques de vacance ou de coûts d’entretien. Le taux de rendement et le risque sont corrects.
L’impact de l’emplacement
N’oublions pas la question de la rentabilité locative. Elle sera plus faible aux adresses résidentielles les plus chères. En revanche, ce secteur aura une valorisation plus élevée. Parce qu’il n’y a pas assez de logements, le capital est très recherché. Comme l’offre est inférieure à la demande, la propriété a une valeur plus élevée à long terme.
Qu’en est-il de la rentabilité et de la viabilité d’un LMNP au sein d’une résidence service gérée ?
Il est désormais très possible d’investir dans la location meublée non professionnelle. Les résidences gérées bien choisies peuvent offrir de nombreux avantages. Parmi eux, la gestion déléguée, la sécurisation des revenus par un bail commercial et la défiscalisation. Les biens qui sont à la fois utiles, accessibles et dont le marché de la revente est organisé en bénéficient également. Comme vous pouvez le constater, il s’agit d’un marché intéressant. Il n’est pas surprenant que les investisseurs soient convaincus.
Mais, c’est la rentabilité locative qui nous intéresse le plus. La location d’une résidence en LMNP peut vous permettre de bénéficier d’un profit régulier. Elle s’élève en moyenne à 4,5% des biens, ce qui vous permet d’atteindre l’un des ratios de rentabilité/risque les plus élevés du marché. Il est possible d’atteindre une rentabilité de 7% avec l’effet de levier du crédit.
La rentabilité de 4 % sur 100000 euros est meilleure que la rentabilité de 4,1 % pour 120000 euros. Il est important de considérer à la fois le risque locatif et le loyer payé par le gestionnaire pour calculer ce chiffre.
Comment limiter les risques avec l’investissement locatif ?
Même si vous désirez réaliser un investissement locatif, il est impossible de vous garantir un risque zéro. En revanche, il est possible de limiter les risques.
En ce qui concerne la vacance de locataires, il est important de se renseigner sur les besoins des locataires dans le secteur où vous souhaitez acquérir un bien. Il est aussi important de connaitre le prix du marché et de proposer un bien agréable à vivre. Ensuite, vous devez sélectionner les bons locataires. Il est également conseillé de souscrire une assurance loyers impayés.
L’autre point à anticiper concerne les frais supplémentaires qui peuvent subvenir. C’est notamment le cas si vous investissez dans un appartement. Un jour ou l’autre, il faudra prévoir un ravalement de façade. Il convient donc de prendre aussi des renseignements sur l’immeuble.
Enfin, il est important de penser à la plus-value en cas de revente. Là encore, le choix de l’emplacement et du logement sont primordiaux.
Si vous avez besoin de conseils supplémentaires, nous vous invitons à investir dans l’immobilier avec immobilier-danger.com. Il s’agit d’un site spécialiste de l’immobilier où vous trouverez de nombreuses informations, accessibles gratuitement, pour réussir votre investissement.
