Quand on a du mal à trouver la maison de ses rêves et qu’on ne désire pas faire des compromis sur son bonheur, la construction devient la meilleure option envisageable. Mais encore faut-il trouver un bon terrain constructible ! Le terrain constructible ou terrain à bâtir est le nom donné à une parcelle de terre qui réunit toutes les caractéristiques pour accueillir des travaux de réalisation d’une structure d’habitation. Cependant, tout terrain constructible n’est pas bon à prendre. Comment procéder pour trouver le meilleur terrain à bâtir, celui qui correspondra entièrement à vos besoins ?
Obtenir une aide professionnelle pour l’achat du terrain à bâtir
Même s’il est question de la construction de votre maison, il n’est pas dit que vous devez vous occuper seul de toutes les démarches. Une assistance vous sera assurément utile. Ne serait-ce que pour la recherche et l’achat du terrain constructible, vous devez faire face à de nombreuses contraintes : trouver des offres de terrains, rechercher ceux qui remplissent vos critères, notamment en termes de superficie et d’emplacement, vous assurer que toute la parcelle est bien constructible, vous renseigner auprès de la commune pour respecter le plan local d’urbanisme (PLU), etc.
À ce stade, une aide professionnelle serait certainement opportune. L’avantage de l’intervention d’un spécialiste est que vous profiterez d’un service rapide et efficace. Précisément, divers profils d’acteurs sont en mesure de vous aider à acquérir un terrain : un site d’annonces, une agence immobilière, un notaire, un géomètre, un lotisseur ou un constructeur de maisons.
Les sites d’annonces
La consultation d’un site d’annonces vous donne accès à des offres répertoriées par des professionnels. Ces derniers ont une bonne connaissance du secteur et ont déjà effectué un tri afin de proposer un panel varié de terrains à bâtir. Ainsi, si vous vous demandez comment trouver un terrain constructible en un temps record, le recours à un site d’annonces immobilières proposant des terrains à vendre vous offre une excellente solution. Grâce à ces sites qui répertorient plusieurs milliers de terrains exploitables pour une construction, vous trouverez rapidement le terrain qui fera votre bonheur.
Les agences immobilières
Certaines agences ont en gestion du foncier nu, en plus des bâtis. La démarche pour acquérir un terrain constructible via une agence est alors la même que dans le cadre d’un logement construit. Il vous suffit de contacter votre agent immobilier et celui-ci pourra consulter son portefeuille de biens pour vous trouver le meilleur terrain en fonction de vos attentes. En tant que professionnel du métier, l’agent est au fait de tous les éléments qui entrent en ligne de compte dans l’achat du terrain. De plus, en fonction de votre projet, il pourra vous conseiller pour faciliter la réussite de votre achat.
Le notaire
Comme l’agent immobilier, le notaire est un professionnel vers qui vous pouvez vous tourner pour trouver un terrain constructible pour vos projets. Capable de vous renseigner sur les terrains en vente dans une commune donnée, il représente un interlocuteur de qualité. Puisqu’il est impliqué dans la signature de nombreux compromis de vente, en tant qu’officier public, il détient de précieuses informations sur les terrains à vendre dans diverses régions.
Le géomètre
Les géomètres sont également des professionnels de référence dans la recherche de terrain de qualité à bâtir. Une grande partie de leur travail consiste à effectuer la division de parcelles avant leur mise en vente. Ils sont donc généralement informés de l’existence des terrains n’ayant pas encore été vendus.
Les lotisseurs et les constructeurs
Les lotisseurs sont spécialisés dans l’achat et le partage de terrains destinés à accueillir une construction. Il arrive donc que certains de leurs programmes incluent des terrains de lotissement viabilisés et constructibles.
Quant aux constructeurs, ils ne sont pas seulement sollicités pour la construction de maison individuelle. Ils sont également habilités à trouver des terrains constructibles pour leurs clients qui sont dans le besoin. Les constructeurs les plus expérimentés ont une réelle maîtrise du marché des terrains constructibles et sont capables de trouver des parcelles correspondant précisément aux besoins du demandeur.
Comment reconnaître un bon terrain constructible ?
Même avec l’aide d’un professionnel, il est important de savoir quoi rechercher sur un terrain destiné à accueillir votre construction. Il existe plusieurs critères à prendre en compte pour trouver le terrain parfait : le prix, l’emplacement, la nature du terrain, la superficie et l’orientation.
Le prix
Les prix des terrains constructibles évoluent considérablement d’une année à une autre et en fonction de l’emplacement. Le prix moyen du mètre carré de terrain à bâtir en France est ainsi passé de 87 euros en 2018 à plus de 90 euros en 2020 et 2021. Correspondant à une croissance nationale de 3,7% en moyenne, cette évolution s’évalue pourtant à 7,8% dans la région des Pays de la Loire, à 7,3% en Occitanie, à 2,1% en Île-de-France ou encore à 4,7% en Bretagne.
Au vu de ces importantes divergences, il paraît difficile de viser la bonne affaire. Le bon terrain constructible pour vous, en tenant compte du facteur prix, serait alors celui dont le coût se situe dans la moyenne régionale et entre dans votre budget.
L’emplacement
De nombreux futurs propriétaires apprécient d’acheter leur terrain constructible à proximité des commerces, écoles, transports en commun, etc. Mais certains préfèrent des terrains situés dans des zones en périphérie, plus calmes que celles se trouvant au centre. Ainsi, le bon emplacement pour votre terrain est celui qui correspond à vos envies et au cadre de vie que vous souhaitez vous offrir et offrir à votre famille.
La nature du terrain
Ce critère se fonde principalement sur le type de sol (argileux, calcaire, limoneux, humifère, siliceux, sableux, etc.). La nature du terrain permet de déterminer la méthode de construction à utiliser. Ce paramètre est très important pour les constructeurs. Par exemple, un terrain argileux, sujet au phénomène de retrait-gonflement, ne doit accueillir que des constructions à structure raide, avec notamment une disposition horizontale des chaînages. Sur un sol marécageux, les fondations doivent être profondes.
Plus difficile est le terrain, plus coûteuse sera la construction. Intégrez donc aussi ce facteur dans vos réflexions, afin de ne pas opter pour un terrain idéalement situé selon vous, mais sur lequel la construction entraînerait un large dépassement du budget alloué à votre projet immobilier.
La superficie
La superficie est l’un des critères clés qui déterminent si le terrain constructible répond à vos besoins. Comment voyez-vous votre future maison ? Une demeure aux dimensions modestes construite en 2 ou 3 étages ? Une habitation avec une grande cour et un garage capable d’accueillir plusieurs voitures ?
Les informations sur la superficie vous permettent de prévoir l’espace habitable et l’espace pour les dépendances, l’espace à laisser pour les délimitations ou encore l’espace à réserver pour le jardin. Afin de faire construire la maison de vos rêves, vous devez être sûr de trouver le terrain dont la superficie habitable correspond réellement à vos besoins.
L’orientation du terrain
Il est question ici de l’exposition au soleil. Pouvant sembler abstraite pour un novice, cette notion a pourtant une grande influence sur le confort dont vous pouvez bénéficier dans la future maison. De l’orientation, dépend l’entrée de la lumière naturelle dans la maison ; par ricochet, selon l’orientation du terrain constructible, vous pouvez vous attendre à réaliser des économies substantielles sur vos factures d’énergie.
Par ailleurs, dans certains cas, la viabilisation du terrain nécessite une attention particulière. Elle peut induire des coûts supplémentaires si elle n’est pas prise en compte dès le départ.
Comment évaluer le potentiel d’un terrain constructible ?
Il ne suffit pas d’analyser les critères ci-dessus pour être sûr d’acheter un terrain à bâtir convenable. Une bonne parcelle doit aussi avoir un certain potentiel économique. Les particuliers sont souvent moins regardants sur ce point que les promoteurs. Pourtant, il est toujours préférable de mettre toutes les chances de son côté.
Le potentiel d’un terrain est déterminé en prenant en compte les règles propres à la commune, mais pas que. En dehors des lois qui encadrent l’évolution de la valeur d’un bien, l’acheteur doit s’assurer que le terrain qu’il s’apprête à acheter est en mesure de lui rapporter des bénéfices s’il décidait d’y développer un programme à but lucratif, ou simplement s’il finissait par vouloir vendre la maison et la parcelle.
L’évaluation du potentiel d’un terrain constructible passe par l’estimation des dépenses liées à l’achat et des marges que le propriétaire pourra obtenir. Ces estimations se font par exemple sur la base du calcul de la rentabilité locative (avec des valeurs imaginaires). Les dépenses concernent les frais liés au futur chantier (architecte, bureaux d’étude et de contrôle, artisans et entreprises de BTP, compagnies d’assurance, etc.). Quant aux marges, elles vont provenir de l’activité commerciale ou de l’opération à mener (logement locatif, logement à vendre, etc.). Elles sont influencées par la qualité et les caractéristiques du terrain et du bien qui y sera bâti, mais également par l’existence de projets d’urbanisation dans le secteur, la proximité avec des facilités, sites touristiques ou points d’intérêt, etc.
Les facteurs pouvant affecter la valeur d’un terrain à bâtir
Le potentiel d’un terrain est également influencé par sa valeur actuelle, sur laquelle vous devez vous appuyer pour bien négocier le prix d’achat. Si l’analyse des prix pratiqués dans la région vous donne une idée approximative de ce que peut vous coûter l’achat du terrain constructible, des facteurs intrinsèques à celui-ci impactent sa valeur réelle. Ces facteurs sont susceptibles de faire baisser ou augmenter dans une mesure plus ou moins importante ladite valeur.
Au-delà de toute considération externe, la valeur du terrain constructible que vous désirez acheter est influencée par :
- la configuration (topographie parfaite ou non, forme régulière pour faciliter les travaux, structure géologique solide réduisant les risques d’érosion ou d’effondrement, etc.) ;
- le relief (sera-t-il nécessaire d’effectuer des travaux de relevage, de réaliser des fondations spéciales ou encore de construire des murs de soutènement ?) ;
- le sous-sol (y a-t-il une possibilité de créer un sous-sol en toute sécurité ?)
- l’encombrement (en cas d’encombrement par une ancienne construction, la valeur d’un terrain peut faire l’objet d’un certain abattement en fonction des éventuels coûts de démolition).
En jaugeant attentivement ces points, vous devriez disposer d’arguments solides pour négocier une réduction du prix du terrain à acheter.
Quelques conseils pour bien négocier avec les propriétaires fonciers
Afin d’acquérir un terrain à bâtir à un prix qui vous convient, il va falloir négocier avec les propriétaires. Une tâche qui n’est pas toujours de tout repos !
Lorsque vous sollicitez l’aide d’un agent immobilier, celui-ci mène les négociations à votre place.
Dans le cas contraire, enfilez le costume d’un acheteur-négociateur aguerri, en ne négligeant aucun aspect.
Maîtrisez votre sujet du bout des doigts : étude approfondie du bien sélectionné (son environnement, son potentiel, ses défauts, etc.), prise d’informations sur les dernières ventes de terrain dans le secteur, estimation de la fourchette de prix pour les terrains présentant des caractéristiques similaires, etc. Pendant que les propriétaires jouent la carte des sentiments, vous devez être technique.
Même en l’absence d’un agent immobilier, requérez la présence d’une troisième partie qui sera un professionnel. Celui-ci pourra, en tant qu’expert, cadrer les négociations et expliquer à chacun le point de vue de l’autre, notamment sur les points qui touchent aux aspects techniques.
Enfin, souvenez-vous d’introduire les conditions suspensives avant la signature du compromis (non-préemption du terrain par un tiers, absence d’hypothèque, justificatif d’origine de propriété).
