Les Français sont de plus en plus nombreux à mettre leurs biens en location meublée non professionnelle (LMNP) en raison du régime fiscal favorable aux revenus locatifs.
Ce statut vous permet de déduire certaines charges de votre déclaration de revenus locatifs, en plus des nombreux autres avantages qu’il offre. Nous avons créé un guide pour vous aider à comprendre les charges amortissables et déductibles.
Sommaire
Le statut LMNP : définition et fonctionnement
La location meublée non professionnelle (LMNP), est l’une des plus anciennes niches de défiscalisation immobilière. C’est un avantage fiscal dont vous pouvez bénéficier si vous êtes propriétaire d’un bien locatif. Vous pouvez gagner de l’argent sur vos impôts en imputant diverses charges déductibles.
Tout d’abord, il faut savoir que l’ensemble de vos revenus locatifs annuels seront soumis à l’impôt dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Cela vous permet de choisir entre un régime micro-bic ou un régime réel. Il tient compte de vos revenus locatifs annuels et de vos charges.
Les différents régimes fiscaux autorisés en LMNP
LMNP permet aux investisseurs de louer des logements meublés selon deux régimes principaux : le régime microbic et le régime du forfait réel.
Le régime microbic ou forfaitaire
Ce régime ne vous permet pas de déduire vos charges déductibles des impôts. Cependant, vous pouvez effacer la moitié de l’impôt de vos revenus locatifs annuels s’ils ne dépassent pas un seuil.
Cela signifie que vous pouvez réduire votre impôt de 50% si vous percevez moins de 72 600 euros par an pour un appartement meublé classique. Si vous êtes dans le secteur de l’hôtellerie, comme Airbnb, les chambres d’hôtes ou les gîtes ruraux, un abattement fiscal de 71 % vous sera appliqué.
Le régime au forfait réel pour ses charges
Contrairement au régime fiscal du micro-bic, le régime réel ne peut être activé que si certains seuils sont dépassés.
Vous pouvez donc bénéficier des revenus locatifs même si vous gagnez moins que ces seuils. Vous devez cependant faire une demande dérogatoire. Les charges et dépenses locatives peuvent alors être déduites et amorties directement de vos revenus locatifs imposés l’année suivante.
Vous devez toutefois présenter les devis et factures des dépenses que vous souhaitez reporter dans la déclaration de revenus annuelle n° 2042 C-PRO.
Les dépenses en LMNP : quelles charges peut-on déduire ?
Il faut distinguer deux mécanismes d’allègement fiscal dans le cadre de l’investissement en LMNP, à savoir les charges déductibles (ou dépenses amortissables).
Nous nous intéressons aux charges déductibles qui résultent de la gestion et de l’exploitation de vos locations.
Voici une liste des charges les plus couramment déclarées.
- Les charges fixes (électricité et eau, gaz, téléphone, internet).
- Les impôts et taxes d’exploitation (taxe foncière, taxe d’habitation, cotisation foncière des entreprises (CFE)).
- Les primes d’assurance pour les propriétaires non occupants et les loyers non payés.
- Entretien et petites réparations
- Frais d’acquisition de meubles et d’appareils pour l’ameublement
- Les charges de copropriété (sauf travaux)
- Les honoraires de l’expert-comptable (seul 1/3 est déductible, le reste est restitué sous forme de déduction fiscale, si vous adhérez à un CGA).
- Les frais d’agence immobilière ou de syndic de copropriété
- Les intérêts des prêts immobiliers et les frais annexes
- Frais de publicité (annonces et présence sur les sites de location, prospectus)
- Le mécanisme d’amortissement ne prend pas en compte les dépenses supérieures à 600 euros, contrairement au mécanisme de déduction.
Ces charges ne sont généralement pas déductibles et concernent les dépenses qui ont servi à rénover, réparer, meubler, ou parfois même à payer les frais de notaire. Vous pouvez les amortir au fil du temps si votre bien est inscrit à l’actif de votre bilan.
Par ailleurs, votre mécanisme d’amortissement comporte une limite au montant annuel des dépenses qui peuvent être amorties. Cette limite peut être atteinte en soustrayant le total des revenus locatifs du total des charges déductibles.
Investir dans LMNP est une bonne idée et permet de déduire de nombreuses charges
Vous êtes peut-être curieux de savoir à quoi servent ces charges, maintenant que vous les connaissez. Vous avez tout à fait raison. Pourquoi devons-nous payer des frais ?
Le statut LMNP du loueur en meublé non professionnel est similaire à celui d’une entreprise. Les loyers, les bénéfices et les charges seront payés automatiquement. Ce statut est une niche relative dans la location de biens immobiliers non professionnels. Nous vous recommandons de consulter les sites Internet spécialisés ou experts en LMNP.
Comme pour toute création d’entreprise, vous devrez d’abord réaliser une étude de marché. Celle-ci vous permettra d’identifier les biens immobiliers à fort potentiel, notamment dans les grandes villes, où le secteur de l’immobilier subit une forte pression depuis de nombreuses années.
Cette tendance s’est accrue de manière exponentielle depuis la pandémie de COVID-19, alors que les habitants des grandes villes cherchent toutes les ressources pour partir. D’autre part, les habitants des zones rurales veulent rester en ville.
