Quelles sont les obligations du syndic de copropriété en cas de travaux ?

Le syndic de copropriété a diverses obligations à tenir en cas de travaux dans les parties communes de l’immeuble. Voyons quelles sont ces obligations dans notre article dédié. 

Travaux en copropriété : Rappel sur les parties communes

En copropriété, le syndic n’intervient que sur les travaux qui touchent et/ou affectent les parties communes. La loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis établit une liste non-exhaustive des parties communes d’un immeuble :

• Le sol ;
• Les cours et les voies d’accès ;
• Les équipements communs ;
• Les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• Les locaux des services communs ;
• Les passages et corridors ;
• Etc.

À noter qu’il existe deux types de parties communes : 

• Les parties communes générales, qui concernent tous les copropriétaires sans exception ; 
• Les parties communes spéciales, qui ne sont destinés qu’à seulement quelques copropriétaires. C’est le cas de l’ascenseur, qui n’est pas utilisé par les habitants du rez-de-chaussée.

Le syndic de copropriété n’a pas de rôle à jouer dans les travaux effectués dans les parties privatives. C’est au copropriétaire concerné d’assumer seul les frais de ces travaux et de suivre le chantier avec les différents partenaires qu’il aura choisi. 

Attention cependant, si les travaux affectent les parties communes, le syndic doit convoquer une assemblée générale afin que les copropriétaires donnent leur accord ou non. C’est également le cas si les travaux modifient la destination de l’immeuble (en cas de transformation d’un logement individuel en local commercial par exemple). 

Que doit faire le syndic en cas de travaux dans la copropriété ?

Étape 1 : Mettre les travaux à l’ordre du jour

Lorsque des travaux sont nécessaires dans la copropriété, le syndic doit d’abord mettre la résolution associée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. 

Étape 2 : Mettre en concurrence les prestataires

En amont de l’assemblée, le syndic est également tenu de mettre en concurrence au moins deux prestataires. Cette mise en concurrence permet d’offrir aux copropriétaires le meilleur rapport qualité prix.

Dès lors qu’au moins deux devis ont été retenus, le syndic doit les joindre à la convocation d’assemblée générale, qui doit être envoyée au minimum 21 jours avant la réunion. Ce délai laisse le temps aux copropriétaires d’étudier les contrats afin qu’ils votent le plus objectivement possible. 

Étape 3 : Faire voter les travaux en assemblée générale

Le jour de l’assemblée générale, les copropriétaires votent les travaux selon les règles de majorité en vigueur.  Dans la plupart des cas, les travaux sont votés selon les règles de majorité suivantes  : 

• La majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965, pour les travaux d’entretien courant, notamment l’entretien des équipements communs. Cette majorité est la plus simple à obtenir car elle ne prend en compte que les copropriétaires présents ou représentés ; 
• La majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965, pour les travaux d’amélioration comme la réfection d’une toiture ou un ravalement de façade. La majorité absolue prend en compte les copropriétaires absents, non représentés ou abstentionnistes.

Étape 4 : Souscrire une assurance dommage-ouvrage

Pour tous les travaux qui impactent la structure du bâtiment, le syndic doit souscrire une assurance dommage-ouvrage au nom du syndicat des copropriétaires. Son champ d’application concerne tous les travaux de construction, d’extension, de rénovation ou d’amélioration. D’ailleurs, il en est de même pour les travaux effectués dans les parties privatives. 

L’assurance dommage-ouvrage est une garantie de 10 ans qui permet, en parallèle de la garantie décennale, d’être indemnisé plus vite en cas de dommages empêchant d’utiliser le bâtiment. Elle entre en vigueur à la réception des travaux et a une durée de validité de 10 ans. 

Bon à savoir : Le syndic fait voter la souscription d’une assurance dommage-ouvrage en assemblée générale à la majorité simple. 

Étape 5 : Suivre l’avancée des travaux

Une fois que toutes les étapes précédentes ont été respectées, les travaux peuvent débuter ! Le syndic s’assure de leur bon déroulement, du début jusqu’à la réception des travaux. 

Étape 6 : Assurer la réception des travaux

Lorsque les travaux sont terminés, le syndic doit assurer la réception des travaux en assistant au rendez-vous de livraison. Lors de celui-ci, il note avec l’entrepreneur toutes les réserves sur le procès-verbal de livraison. Il s’agit des éventuelles malfaçons ou prestations non conformes au contrat conclu avec le prestataire et qui devront être réparées par ce dernier. 

Le cas particulier des travaux urgents : quelles sont les obligations du syndic ?

De par ses missions, le syndic peut ordonner l’exécution de travaux urgents si la salubrité de l’immeuble et/ou la sécurité des habitants est menacée. 

À noter que la loi n’énonce pas clairement ce que sont les travaux urgents mais, à titre d’exemples, la jurisprudence a considéré que les travaux suivants étaient urgents : 

• Les travaux d’étanchéité d’une toiture ;
• La remise en état d’une canalisation d’eau ;
• Les travaux destinés à pallier une grande insuffisance de chauffage ; 
• Le remplacement d’un mur qui menace de s’écrouler ;
• Etc.

Conformément à l’article 18 de la loi de 1965, le syndic peut entreprendre des travaux urgents et ce, sans l’accord préalable de l’assemblée générale. Néanmoins cela implique certaines formalités : 

• Le syndic doit immédiatement avertir les copropriétaires qu’il effectue des travaux urgents ;

Bon à savoir : Tous les occupants, locataires inclus, doivent également être informés via un affichage dans le hall d’entrée.

• Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale à l’issue des travaux. Durant cette assemblée, les copropriétaires ratifient les travaux et se mettent d’accord sur la façon dont ils seront financés. 

Bon à savoir : Les copropriétaires ne sont pas obligés de valider les travaux. Ils peuvent les contester s’ils estiment qu’il n’y avait aucun caractère urgent. Dans ce cas, les copropriétaires doivent tout de même payer le prestataire mais ils peuvent engager la responsabilité du syndic pour être remboursés.

Que risque le syndic s’il ne respecte pas ses obligations liées aux travaux ?

Si le syndic ne respecte pas ses obligations, il commet alors une faute de gestion, ce qui constitue un motif légitime pour le révoquer. Pour procéder à la révocation du syndic, les copropriétaires doivent mettre la résolution associée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le jour de l’assemblée, le vote s’effectue à la majorité absolue. 

Toutefois, révoquer un syndic implique également de changer de syndic puisque légalement, une copropriété ne peut être dépourvue de syndic ! Les copropriétaires devront donc révoquer leur syndic et en désigner un nouveau durant la même assemblée générale. 

Bon à savoir : Un syndic n’est pas forcément professionnel. Il existe d’autres modèles de gestion comme le syndic bénévole ou coopératif qui permettent aux copropriétaires de reprendre en main la gestion de leur immeuble. Ces modèles comportent de nombreux avantages comme notamment d’importantes économies de charges.